Ännu en hockeyspelare bygger

Jan Öberg är f.d. hockeyspelare i MoDo. Hans dröm är att bygga en stugby i Nyänget, låter Allehanda oss veta i feb 2017 (http://www.allehanda.se/vasternorrland/ornskoldsvik/forre-modospelaren-vill-bygga-stugby-i-o-vik-en-drom-jag-haft-i-15-20-ar).

Citat:

”Numera bor han med sambo och dotter i Västervik där han driver ett säljföretag som sysslar med det mesta.

– Jag säljer allt från slitstål till skopor, säger Janne.

Företaget han driver heter Jopart AB och det är genom det han hoppas kunna förverkliga sin dröm.

– Den har jag haft i 15–20 år.

Janne vill bygga en stugby.”

I artikeln framgår att området inte är detaljplanerat. Jan Öberg påstås ha en konkret plan. Den har möjliggjort att reservationsavtal har kunnat tecknas med kommunen om exploatering av tomten vid Nyänget. Mark- och planeringschefen Carina Nordström är positiv till planerna och har ansökt om en ny detaljplan.

Det som kallas konkret plan är märkligt diffus, då Jan Öberg i nästa stund säger:

” Exakt hur stugbyn kan komma att se ut är inte klart.

– Tjugo stugor är målet, men i slutändan får intresset avgöra, säger Janne.

Hans grundtanke är att bygga stugor för försäljning.

– Det är tänkt att bli lite som en camping med kollektiva lösningar. Mindre egenytor, ingen gräsklippning.

– Men jag är inte säker på hur det blir i slutändan. Det kan bli allt mellan uthyrning, privata stugor och andelshus. Kanske en kombination.

Intressant är också att det i ansökan om en ny detaljplan står att den även ska tillåta hotell och konferensanläggning. Det skulle alltså kunna bli något betydligt mer än ”bara” en stugby.

Om detta vill dock Janne inte prata speciellt mycket idag, men säger:

– När jag började med projektet låg investeringen på 10 miljoner kronor, idag är den 40, kanske 60.

Låter mycket, har du de pengarna?

– Nej, jag har inte den ekonomin, jag kommer att behöva hjälp – och det finns intressenter.”

Ungefär här börjar Granskning Örnsköldsviks radar att larma. En f.d. MoDo-spelare som vill bygga, men vet inte vad, har inte pengarna och det finns intressenter i det dolda, samtidigt som kommunen är beredd att ändra detaljplanen för att möjliggöra projektet.

I slutet på april så godkänner Samhällsbyggnadsnämnden att en ny detaljplan för området tas fram, som då möjliggör exploatering i linje med Jan Öbergs önskemål.

Vad göra när radarn larmar? Man snokar.

Till att börja med, Jan Öberg säger att investeringen kan vara så stor som 60 miljoner kr. År 2015 var den genomsnittliga produktionskostnaden för gruppbyggda småhus, inklusive markanskaffning, drygt 23000 kr/m² i riket (källa: SCB). 60 miljoner kr skulle då räcka till 2600 m² boyta. Om en ”stuga” är max 50 m², så motsvarar det 52 stugor. Även om nu en dyrare gemensamhetsanläggning skulle ingå i projektet, så är 60 miljoner kr väldigt mycket och betyder något helt annat än en ”stugby”.

Hur snokar man vidare? Lämpligen genom att ta reda på vad kommunens policy eller arbetsordning är i dylika ärenden. Det leder en snabbt till detta dokument, https://www.google.se/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwjul8iRsbzTAhXHiSwKHZ_oDLQQFgglMAA&url=http%3A%2F%2Fwww.ornskoldsvik.se%2Fdownload%2F18.29860425154784d556a3579%2F1462794239886%2FPolicy%2Bf%25C3%25B6r%2Bmarkanvisning.pdf&usg=AFQjCNEHzuqX8hTEh6dbZRZmeiHD3-gHbw&sig2=otF-prGZz32F9R71Mp4vZQ, som är kommunens policy för markanvisning.

Där kan man lära sig följande:

Jan Öbergs projekt är en s.k. direktanvisning: ”Direktanvisning tillämpas när en aktör lämnar in ett förslag till exploatering som bedöms som unikt och nyskapande”.

En markanvisning föregås av en intresseanmälan: ”En intresseanmälan bör innehålla en översiktlig redogörelse för projektet med principskisser och en beskrivning av bostadstyper och upplåtelseform, byggnadsvolymer och utformning samt en redogörelse för olika tekniska frågor av vikt för det aktuella projektet”.

Vidare kan man läsa:

”Kommunens bedömningsgrunder vid inkomna intresseanmälningar är:

• Innovationsstyrka

• Fördelning av på olika upplåtelseformer

• Hänsyn till rimliga konkurrensförhållanden

• Byggherrens ekonomiska stabilitet

• Referensobjekt
Krav på byggherren är:

• Företagets affärsidé

• Ekonomisk status

• Organisationsnamn med firmatecknare

• Byggherren ska på begäran från kommunen, kunna uppvisa referenser från tidigare

genomförda projekt, vilket ska beaktas”

Så. Nu vet vi lite om vad kommunen har för riktlinjer och krav för markanvisningar, sammanfattade i en policy. Den policyn är fastslagen i fullmäktige – kommunens högsta demokratiska beslutsforum.

Nästa steg är att be kommunen om att få ta del av reservationsavtalet som tecknats mellan Jan Öberg och kommunen. Eftersom en intresseanmälan kan förutsättas ha föregått avtalets tecknande, ber vi om att få ut det också. Enligt kommunens egna policy bör, som synes ovan, en intresseanmälan innehålla ”…en översiktlig redogörelse för projektet med principskisser…”. Ett email skickas med dessa frågor till Mark- och planeringschefen den 26/2 2017.

Den 5/3 har ännu inget svar getts. Vi skickar en påminnelse.

Ännu svarslösa den 15/3 så skickar vi frågan vidare till tillväxtchef Vanja Östman. Nu får vi svar på några timmar när. Men det enda svaret innehåller är reservationsavtalet. Det som ger Jan Öberg ett års ensamrätt på att projektera området vid Nyänget, samt rätt att köpa marken. Reservationsavtalet tecknades 20161103. En karta utlovas av Carina Nordström, men 5 veckor senare har vi inte sett röken av denna och först efter ytterligare en påstötning 24/4 så får vi den. Reservationsavtalet innehåller inga egentliga detaljer om vad som skall byggas och hur. Inga redogörelser för tekniska lösningar eller vilket utseende stugbyn – som kan vara konferensanläggning (ingen vet!) – kommer att ha. Reservationsavtalet innehåller dock en mycket viktig komponent och vi återkommer till vad. Carina Nordström undviker frågan om intresseanmälan.

Men det gör förstås inte vi, utan frågar om det helt enkelt inte finns någon dokumenterad intresseanmälan som innehåller det som kommunens egen policy säger att den bör innehålla.

Svaret dröjer ungefär en arbetsvecka. Vi återkommer längre ned till hur det formuleras.

Den uppmärksamme läsaren kommer ihåg att i kommunens policy för markanvisning så avkräver man den sökande en redogörelse för dennes ekonomiska status. Vidare utgörs två av de fem bedömningsgrunder, efter vilka intresseanmälningar bedöms, av ”ekonomisk stabilitet” och ”referensobjekt”. Då infinner sig naturligt frågan hur det är ställt med det i Jan Öbergs fall?

Jan Öberg har två bolagsengagemang. En enskild firma med namnet ”Jan Öberg försäljning”, registrerad 2014 med helt obetydlig omsättning. Den obetydliga omsättningen kan ha att göra med att företagets verksamhetsbeskrivning hos Bolagsverket är ”inköp och försäljning av glögg”.

Det andra bolaget heter ”Jan Öberg JOPART AB”. Det registrerades 20160829 och blev klart för F-skatt och moms 20160920. Bolaget kan sålunda inte uppvisa någon årsredovisning eller tidigare verksamhet. Inga referensobjekt finns alltså. Inte heller någon ekonomisk stabilitet. Här kan det också vara värt att påminna om Jan Öbergs egna ord i Allehanda:

”Numera bor han med sambo och dotter i Västervik där han driver ett säljföretag som sysslar med det mesta.

– Jag säljer allt från slitstål till skopor, säger Janne.”

Liten sammanfattning så långt: Mark- och planeringschef Carina Nordström är ovillig att svara på frågor. Jan Öberg har tecknat reservationsavtal med kommunen om exploatering av fastigheten vid Nyänget. Någon dokumenterad intresseanmälan som uppfyller de börkrav som kommunen ställer i sin egen policy för markanvisning, finns inte. Jan Öbergs bolag kan varken uppvisa referenser eller ekonomisk stabilitet, då bolaget endast varit registrerat i två månader, när kommunen tecknar reservationsavtalet.

Låt oss för en stund betrakta området som Jan Öberg vill exploatera. Det är 3,5 hektar stort (d.v.s. 35000 m²) och har fastighetsbeteckningen Gene 3:1. Det ligger beläget en bit ovanför badplatsen i Nyänget, en kort bit från landsvägen. Området ansluter naturligt till bebyggelsen i Sund. Förmodligen är det relativt enkelt att få fram fjärrvärme, kommunalt vatten och avlopp, samt el. Vi reserverar oss dock för att detta kan vara fel, då vi saknar detaljkunskap om hur dessa nät är dragna i området. Platsen där Jan Öberg vill anlägga stugby (eller vad det nu är!) har en spektakulär utsikt över Bäckfjärden hela vägen ut och förbi Sandlågan. Landskapets konturer är mycket vacker och för Höga kusten typisk. Läget är ett perfekt söderläge med sol hela dagen, möjligen med undantag vintertid då solen står lågt, ty det finns en del höjder och berg i väst- och sydvästlig riktning. Kort och gott så har vi här att göra med en markplätt som har perfekt läge för bostadsexploatering. Skulle detta område styckas upp i tomter, så skulle inte priset bli obetydligt. Ur 35000 m² borde man med lätthet få ut minst 11 tomter om 1500 m².

Vi noterar också att det bara är ett eller två år sedan som fastigheten kalavverkades. Att den avverkningen skulle ske endast utifrån en skötselplan och att det är en slump att den sker inför en förestående exploatering av marken, ser vi som helt uteslutet.

Hur lät då Carina Nordströms svar, som satt så långt inne? Jo, som följer:

”Gällande frågan om huruvida någon intresseanmälan lämnats in av Jan Öberg, så har en dialog pågått sedan 2014 med Mark och planeringsenheten, ursprungligen med tidigare exploateringschefen Arne Sandström. Under denna tid har projektets inriktning diskuterats ingående bl a gällande omfattning, byggnadstyper samt möjlighet att lösa gator och annan infrastruktur. Kommunen har bedömt att idén att bygga en stugby som kan utgöra ett komplement till traditionellt campingboende och hotellboende är intressant och värd att utreda. Förslaget stämmer också väl överens med intentionerna i gällande översiktsplan. Exempel på byggnadstyp har diskuterats och är något som får klargöras i kommande detaljplanearbete. Det är just det som är andemeningen med ett reservationsavtal, nämligen att under en viss period låta en exploatör, på egen risk, utreda förutsättningarna för att genomföra ett projekt.

Att Jan Öberg under resans gång bildat ett bolag som kommer att driva arbetet tillsammans med ett stort engagemang för konceptet har bidragit till att vi bedömt att vi kan ge Jan Öberg en chans att utreda förutsättningarna genom att teckna ett reservationsavtal. Eftersom det är ett nystartat företag har begäran om referensobjekt av naturliga orsaker inte gjorts. Kommunen vill möjliggöra även för unga nyetablerade företag att kunna utveckla en affärsidé.

Stugbyn är ett unikt koncept i Övik och en idé som Tillväxtavdelningen bedömer intressant bland annat för kommunens attraktivitet för turism och besöksnäring.”

Låt oss bryta upp detta svar i delar.

En dialog har förts med Mark- och planeringsenheten sedan 2014, ursprungligen med dåvarande exploateringschefen Arne Sandström. Underförstått i Carina Nordströms svar så fanns ingen dokumenterad intresseanmälan som grund till den dialogen. Vem diskuterade då Arne Sandström med 2014? Jo, en person utan företagserfarenhet, som helt nyligen registrerat en enskild firma med syftet ”inköp och försäljning av glögg”. Det skulle vara ungefär lika seriöst som om Granskning Örnsköldsvik stegade in på kommunkontoret iförda kräfthattar, med tidigare enda företagserfarenhet som clownkonsulter på cirkus, för att diskutera, ur ett exploateringsperspektiv, en perfekt placerad fastighet som kommunen äger. Är det rättssäkert när kommunen diskuterar större exploateringsplaner med, i praktiken, enskilda privatpersoner, dessutom helt utan underlag i form av ritningar, skisser eller illustrationer? Inte ens en klar bild av vilken verksamhet som skall bedrivas finns, inte heller vilken upplåtelseform som projektet skall få. Om kommunen är villig att upplåta fastigheten Gene 3:1 för exploatering, så bör väl det ske på en ”öppen marknad”, där kommuninvånarnas – ägarnas – ekonomiska intressen bäst kan tas tillvara.

Carina Nordström skriver ”Under denna tid har projektets inriktning diskuterats ingående bl a gällande omfattning, byggnadstyper samt möjlighet att lösa gator och annan infrastruktur”. Men ingen dokumentation på detta kan lämnas och ingen dokumentation har bifogats reservationsavtalet, annat än tidigare nämnda karta över fastigheten Gene 3:1.

Vidare refererar Carina Nordström till byggande av stugby som ”…kan utgöra ett komplement till traditionellt campingboende och hotellboende är intressant och värd att utreda”. Men Jan Öberg säger uttryckligen i Allehanda att han inte ens själv vet riktigt vad han ska bygga. Ändrar man eller inför detaljplaner på så lösa grunder? Carina Nordström fortsätter ju med att klargöra att vilka byggnadstyper det rör sig om får klargöras i kommande detaljplanearbete. Men det är väl märkligt? Det är väl exploatören som skall ha en bestämd uppfattning om detta.

Slutligen kan man naturligtvis inte fråga med framgång ett nystartat bolag om varken referenser eller ekonomisk stabilitet. Det är det som är vår poäng. Hur tusan kan man dra igång ett nytt detaljplanearbete, utifrån en privatpersons drömmar om stugby – när det saknas erfaret bolag, dokumenterade idéer och dessutom inte finns anledning att tro att bolaget självt kan finansiera en så stor andel av affären att den skänkes seriositetens prägel. Ordet ”bulvan” ligger inte långt bort och vi påminner om Jan Öbergs egna ord: ”– Nej, jag har inte den ekonomin, jag kommer att behöva hjälp – och det finns intressenter”. Vilka intressenter då?

Slutligen. Vad var det då för intressant komponent som det där reservationsavtalet innehöll? Priset. För på vilken grund stipulerar avtalet att ett framtida försäljningspris till Jan Öberg skall beräknas? 2 kr/m². Kommunen har tecknat ett reservationsavtal med Jan Öberg som ger den senare rätt att köpa loss 35000 m² prima fastighet med bästa söderläge och utsikt över Bäckfjärden, för blott 70000 kr. Det är ren förskingring av skattebetalarnas egendom. Kommunen åtar sig samtidigt att detaljplanera området, så att detaljplanen blir skräddarsydd för Jan Öbergs exploateringsplaner. Den oundvikliga frågan blir: vem är Jan Öbergs välgörare? Det är inte Carina Nordström. Hennes namn nämns olyckligt många gånger i denna text. Vi vill inte egentligen klandra henne. Det finns med största sannolikhet människor över henne i hierarkin, som pekar med hela handen.

Spara PDFSkriv ut