[Sammanfattning: Kommunen säljer av terminalbyggnaden vid kombiterminalen i Arnäsvall. Idén om en fungerande godslogistik på järnväg till Övik är stendöd. Köparen, Norbergs Åkeri, gör en lysande affär. Skattebetalarna står som vanligt med skägget i brevlådan och en allt tommare börs.]
Visste Du att kommunen har sålt terminalbyggnaden vid kombiterminalen i Arnäsvall?
Va…? Vilken terminalbyggnad? Vad är…en kombiterminal för någe?
Du är nog inte ensam om att inte känna till detta. Vi får ta det från början och risken är att detta inlägg blir långt.
Kombiterminalen är den omlastningsstation i Örnsköldsvik, där gods från Bottniabanan skulle lastas om till vägtransporter och vice versa. Den byggdes i samband med byggandet av Bottniabanan. Banverket byggde spår och kommunen byggde resten i form av markarbete, garage och terminalbyggnad. Den senare fungerar som mellanlagringsstation.
Kombiterminalen hyrs ut av kommunen till det kommunala bolaget Öviks Hamn&Logistik (ÖHL) som sköter driften. Socialistisk logistik, kanske det kan kallas.
Kombiterminalen är, liksom Bottniabanan i stort, ett fiasko. Inte för att infrastrukturtanken som sådan är dålig, utan därför att genomförandet av idéerna havererade: budgeten för Bottniabanan sprängdes fullständigt, tågen klarar inte att gå i tid varken vinter eller sommar och kombiterminalen kantas och följs av fiaskon.
Ett exempel på det senare kan läsas på SVT Västernorrlands hemsida från 2015:
” När kombiterminalen i Arnäsvall byggdes investerade Örnsköldsviks kommun 25 miljoner kronor i den. Men när den stod klar två år innan Botniabanan invigdes ansågs den redan vara omodern. Till exempel kunde inte eldrivna lok använda spåren. Nu vill kommunen och Trafikverket modernisera terminalen för att göra den mer tillgänglig.
– Vi vill gärna se att det finns ett alternativ för att kunna lägga om trafik till järnväg när vi nu har fått den fina Botniabanan. Med den kombiterminal vi har idag så kommer det inte att bli så. därför vill vi skapa de förutsättningarna, säger kommunalrådet Glenn Nordlund (S).”
25 miljoner kr att bygga. En del av de pengarna är terminalbyggnadens byggkostnad.
I februari i år fångar Granskning Örnsköldsvik upp att terminalbyggnaden föreslås säljas. I kallelsen till kommunstyrelsens arbetsutskotts möte den 27/2, finns både avsiktsförklaring med tänkt köpare, förslag till beslut om försäljning samt förslag till köpeavtal med i möteshandlingarna.
Det finns två förslag till beslut. Ett original, skrivet av förre mark- och exploateringschefen Carina Nordström. Det beslutsförslaget är undertecknat av hennes efterträdare Odd Johansson samt exploateringschefen Vanja Östman. Detta beslutsförslag är daterat 20180119. Det har sedan reviderats med ett nytt beslutsförslag daterat samma dag som originalet, men upprättat och underskrivet av tillträdande mark- och exploateringschef Odd Johansson. Dateringen av endera av dessa dokument är naturligtvis falsk. Om det beror på slarv eller om man av någon anledningen antedaterade det reviderade förslaget, står skrivet i stjärnorna.
Alla handlingar som omnämns ovan är tillgängliga på kommunens hemsida.
Vad står det då i beslutsförslagen? Vi kan börja med vad som skiljer dem åt. De är identiska, förutom att man i det reviderade beslutet har lagt till en ekonomisk analys av försäljningen. Tjänstemännen var alltså på väg att lägga fram ett beslutsförslag till politikerna i kommunstyrelsens arbetsutskott om försäljning av en betydande anläggningstillgång, som saknade en ekonomisk analys. Inte förvånande direkt och en god indikation på att hela denna affär har gjorts upp ljusskyggt av politiker och tjänstemännen är bara satta att realisera och uppfylla formalia.
Vad är förresten en anläggningstillgång? Låt oss förklara. I ett företags – eller en kommuns – balansräkning, tar man upp företagets tillgångar och skulder. En anläggningstillgång är en tillgång som används stadigvarande i verksamheten, till skillnad från en omsättningstillgång, vilken är en flyktig tillgång som ständigt förändras, t.ex. ett lager med varor. Anläggningstillgångar kan vara materiella, immateriella eller finansiella. Exempel ur vardera kategori är: fastigheter, patent och aktier. Jämför man med Din privatekonomi, så är omsättningstillgångar det du har i plånboken, på kontot och i kylskåpet. Anläggningstillgångar är allt annat du äger: bostad, aktier, inventarier, o.s.v.
Örnsköldsviks kommun har under lång tid ägnat sig åt att sälja av sina anläggningstillgångar: Sundhem, kvarteret Egypten, Arken, …
Så, tillbaka till beslutsförslaget om försäljning. I det står att läsa att tänkt köpare är den nuvarande hyresgästen i terminalbyggnaden: Idbyn Invest. Bolaget är koncernmoder till Norbergs Åkeri. Beslutsförslaget inleds med:
”Örnsköldsviks Hamn och Logistik AB (ÖHL) har sedan 2008 ett hyresavtal med Örnsköldsviks kommun genom vilket hela godsterminalen i Arnäsvall upplåtits till ÖHL i syfte att där bedriva godsterminalverksamhet och därmed förenlig verksamhet. På det område som nu är aktuellt för försäljning ligger en större lagerbyggnad där avsikten varit att ÖHL ska hyra ut lagerutrymme för lagring av styckegods till verksamheter med anknytning till godsterminalen. Det har under en längre tid varit problem att hitta hyresgäster rent allmänt till lagerbyggnaden och i synnerhet hyresgäster med anknytning till gods som transporteras via järnväg till/från godsterminalen. Verksamheten har under en längre tid gått med förlust. Eftersom järnvägsgods huvudsakligen transporteras som containervolymer saknas förutsättningar för att lagerbyggnaden ska kunna ha den funktion
som den ursprungligen var tänkt för.”
Carina Nordström beskriver, helt korrekt i sak, att Elvy Söderströms kombiterminal är ett praktfiasko. Varför har inte oppositionen gjort politik av detta i samband med försäljningen? Ingen debattartikel. Inget utspel. Tog någon ens till orda i fullmäktige när beslutet togs? Kanske, vi ids inte kolla på Youtube (fullmäktigesammanträdena finns att beskåda där). Efter oppositionens bedrövliga uppvisning när Glenn Nordlund besvarade mellointerpellationen, är nog allt hopp ute.
Beslutsförslaget fortsätter:
”Norbergs åkeri, dotterbolag till Idbyn Invest AB, nedan kallat Bolaget, har sedan 2008 bedrivit sin verksamhet vid godsterminalen i Arnäsvall, först genom ett arrende med kommunen och senare genom hyresavtal med ÖHL. I lagerbyggnaden har investeringar gjorts för att tillgodose åkeriets behov av kylslussar och kylrum för hantering och omlastning samt förvaring av leveranser av mat/livsmedel, som åkeriet utför på uppdrag av restaurang- och storköksgrossisten Martin & Servera AB.
År 2015 avstyckades ett område intill lagerbyggnaden som såldes till Bolaget i syfte att bygga ett nytt kontor för verksamheten.
Under 2017 har Bolaget expanderat och fått ett utökat uppdrag för matleveranser för Martin & Servera AB vilket innebär ett akut behov av större lagerutrymmen och fler kylslussar för att klara sina åtaganden.
Bolaget har framfört önskemål om att förvärva hela lagerbyggnaden för att
kunna göra investeringar och anpassa lokalerna för den utökade
verksamheten.”
Det blir många ord här. Låt oss kondensera ovan:
Kombiterminalen omfattar en terminalbyggnad. Delar av den hyrs ut till Norbergs Åkeri. Man har inte funnit (tillräckligt många) andra hyresgäster. Verksamheten går med förlust för kommunen (via det kommunala bolaget ÖHL). Norbergs Åkeri expanderar sin verksamhet och önskar köpa terminalbyggnaden för att möta sina behov.
Redan här inser den uppmärksamme att det luktar fisk. Om nu Norbergs Åkeri önskar mer yta i terminalbyggnaden och ÖHL (d.v.s. kommunen) har outhyrd yta, varför låter man inte tillgång och efterfrågan möta varandra genom att helt enkelt hyra ut mer yta till Norbergs Åkeri?
Hur motiverar då kommunen att terminalbyggnaden skall försäljas till Norbergs Åkeri? Så här:
”Mot bakgrund av att kommunen låtit Bolaget förvärva en tomt i direkt anslutning till lagerbyggnaden, där en ny kontorsbyggnad uppförts, och att Bolaget bedrivit verksamhet i lagerbyggnaden under ett tiotal år, bedöms en försäljning som innebär att investeringar görs som leder till en högre nyttjandegrad av lagerbyggnaden en i flera avseenden som en lämplig åtgärd. Därtill kommer att ÖHL ställer sig positiva till att kommunen säljer lagerbyggnaden vilket innebär en möjlighet för ÖHL att omfördela resurser.”
En enkel sammanfattning av motiveringen är att det inte är någon motivering. Man hänvisar till att en försäljning är ”en i flera avseenden lämplig åtgärd”. I vilka avseeden redogörs inte för.
Varför kommunen helt enkelt inte hyr ut mer yta till Norbergs Åkeri berörs överhuvudtaget inte i beslutsförslaget.
En sådan här affär, med ett sådant beslutsförslag, kunde vi bara inte låta passera utan att ställa följdfrågor till kommunen. Så vi mailar mark- och exploateringschef Odd Johansson den 6:e mars:
”Hej
Jag har några frågor om den terminalbyggnad i kombiterminalen i Arnäsvall, som kommunen har för avsikt att sälja till Idbyn Invest.
Kommunen hyr ut byggnaden till Övik Hamn och Logistik (ÖHL), som i sin tur hyr ut till Norbergs Åkeri (dotterbolag till Idbyn Invest).
1. Hur stor del av byggnaden hyr Norbergs Åkeri?
2. Vad betalar man i hyra?
3. Byggnaden uppfördes 2008/2009. Har några investeringar i byggnaden utförsts sedan dess?
4. Har hyresgästanpassningar gjorts och om ja, har kommunen bekostat dessa?”
En absurd mailväxling tar sin början. Där vi återkommande får påminna en uppenbart svarsovillig Odd Johansson om svar. Först över en månad efter vårt första mail, har vi lyckats få några slags rimliga svar. Återigen tvingas vi alltså dra ut information ur en hög, mycket hög, chef i kommunen.
Tillbaka till beslutsförslaget. Där framgår att två värderingar av terminalbyggnaden gjorts, av två olika företag. De har landat i föreslagna priser om 7 respektive 8,9 miljoner kr. Kommunen skriver därefter:
”Värderingarna bygger på att terminalbyggnaden kommer vara fullt uthyrd framöver utifrån ökad godsmängd på Botniabanan. Beläggningsgraden de senaste åren har varit mindre än 50 %, vi ser ingen ökad efterfrågan och vår bedömning är att priset om 6 250 000 kronor avspeglar marknadsvärdet.”
Det här är lite småroligt. Norbergs Åkeri ska utöka och vill köpa hela terminalbyggnaden. Så motiveras försäljningen. Men när värdet på terminalbyggnaden skall fastställas, så görs det utifrån att endast 50% av byggnaden är i bruk. Vi får en bestämd känsla av att de två värderingarna smällde i ansiktet på de politiker som gjort upp, förmodligen med Nordsbergs Åkeri, att terminalbyggnaden skall försäljas. Vad gör man då? Ger en stackars tjänsteman i uppdrag att skriva lite krumbukter – opposition och granskande media finns ju ändå inte.
Låt oss sammanfatta lite fakta i målet så långt:
Kombiterminalen är en omlastningsstation för övergång från järnväg till vägtransport eller vice versa. Kommunen vill sälja terminalbyggnaden till en av deras hyresgäster, Norbergs Åkeri. Priset är 6,25 miljoner kr, vilket är lägre än de två värderingar som gjorts av utomstående företag – 7 respektive 8,9 miljoner kr.
Vad har då Norbergs Åkeri för hyresvillkor? Vi skickade ett mail till ÖHL och får blixtsnabbt svar av dess VD: Norbergs Åkeri hyr ¼ av terminalbyggnaden. Kallhyran är 277 960 kr/år. Tillkommer en ytterligare avtalad hyra om 216 400 kr för en utförd hyresgästanpassning. Det är svårt att se på kopian på avtalet vi erhållit, men det verkar som om total uthyrd yta är fyrahundranågonting kvadratmeter. Avtalet sträcker sig över 10 år, från 2014 till 2024.
Hyresgästanpassningen är det som Odd Johansson i sina svar benämnt ”anpassningskostnader för kylverksamhet”. Vad var kommunens utgifter för dessa? 2 239 716 kr. Det här betyder alltså följande: Norbergs Åkeri var hyresgäst före 2014. Åkeriet och fastighetsägaren kom då överens om att en hyresgästanpassning av lokalerna skulle göras, i form av någon typ av kylslussar. Investeringskostnaden för kommunen blev knappt 2,24 miljoner kr. Ett nytt hyresavtal upprättades på 10 år, med dels kallhyra om 277 960 kr/år för ¼ av terminalbyggnaden, dels en avskrivningskostnad om 216 400 kr/år på genomförd hyresgästanpassning. Årshyra under 2014-2024 är alltså 494 360 kr.
4 år senare säljer kommunen hela terminalbyggnaden tillsammans med en tomt för 6,25 miljoner kr.
Norbergs Åkeri har idag en årskostnad på 494 360 kr för 25% av terminalbyggnaden. (Köpeavtalet ger tillträde först 31/12 2018).
Det är 6 år kvar tills dess avtalet skulle löpa ut om terminalbyggnaden inte försäljs. Swedbanks 6-åriga ränta till privatpersoner är idag 2,75%. Om Norbergs Åkeri lånar hela köpeskillingen om 6,25 miljoner kr, så får de en initial räntekostnad på (högst) 171 875 kr per år. Om vi räknar bort dessa pengar från åkeriets nuvarande utgift 494 360 kr, så återstår 322 485 kr. Om dessa används för att amortera lånet, så återstår 5,93 miljoner kr av lånet. Räntekostnaden blir för det året 163 000 kr. Åkeriet amorterar då 331 353 kr, varpå lånet sjunker till 5,6 miljoner kr. O.s.v. Efter 6 år, så kommer det återstå 4,17 miljoner kr i lån.
Norbergs Åkeri har då gjort en fruktansvärt bra affär. Man har haft exakt samma utgift för ränta och amortering som man skulle haft i hyreskostnader under perioden. Man har visserligen ett lån kvar på 4,17 miljoner kr, men man har också förvärvat 100% av den byggnad man endast hyrde 25% av och dessutom fått en tomt till så att både terminalbyggnaden och det kontor man tidigare byggt, står på fri grund. I balansräkningen har man en tillgång, som enligt oberoende värderingar är värd 7 eller 8,9 miljoner kr, men man har bara tillfört skulder om 4,17 miljoner kr. Dessutom har man kunnat expandera sin verksamhet i terminalen från 25% till 100% utan extra kostnad alls under 6 års tid, alternativt har man hyrt ut överskjutande yta man själv saknat behov av och på så sätt även fått en intäkt på terminalbyggnaden. Räntekostnaden på kvarvarande lånet 4,17 miljoner kr lär kraftigt understiga dagens kallhyra (exklusive hyresanpassningen) om 277 960 kr/år. Räknat på dagens 10-åriga ränta som är 3,3%, så blir räntekostnaden då 137 610 kr. Rena jackpotten för Norbergs Åkeri.
Betraktar man saken istället ur kommunens synvinkel, så kan man resonera så här: Hela kombiterminalen, både markytor och terminalbyggnad, kostade 25 miljoner kr att producera. Den har inte renderat ens i närheten av den verksamhet som Elvy ”Stollan” Söderström påstod att den skulle göra. Hur stor andel av produktionskostnaden som själva terminalbyggnaden utgjorde, vet vi inte. Däremot är det nog ett trivialt påstående att kombiterminalen blir helt värdelös utan en terminalbyggnad. Spår utan funktion: inget gods, ingen containerhantering, ingen lagerbyggnad. 25 miljoner kr i initial investeringskostnad bortblåsta. Tillkommer förlustgenererande driftkostnader under de år spektaklet har varit igång.
”Återbäringen” man får på de 25 miljoner kronorna är försäljningspriset för terminalbyggnaden om 6,25 miljoner kr minus den delen av kostnaden för hyresgästanpassningen som inte hunnit betalas av Norbergs Åkeri. Det är 6,25 minus 6 årshyror om 216 400 kr. D.v.s. 4,88 miljoner kr.
Därför: drygt 20 miljoner kr har mer eller mindre eldats upp i god socialdemokratisk Öviksstil.
Hur förklarar man här kommunens beteende? Vi ser fyra möjliga förklaringar:
1. Kommunen är dum i huvudet.
2. Norbergs Åkeri har väldigt god kontakt med rätt personer i kommunstyret. Blink, blink.
3. Kommunen är i desperat behov av pengar. Man säljer anläggningstillgångar för att sköta löpande verksamhet. Ångpannan matas med fartygets inredning.
4. All of the above.
Vi gissar på nummer 4.
Den här affären har vi inte sett något skrivas om på ÖA:s nätsida. Om det stått något i papperstidningen vet vi inte. Inte heller verkar någon debatt om försäljningen ha förts.
Vidare konstaterar vi att i försäljningsavtalet så står inte hur stor terminalbyggnaden är och inte heller hur stor tomt som styckas ut och säljs. Till avtalet bifogas endast en karta på avstyckad tomt.
Samma sak gäller i beslutsförslaget som valsats genom den ”demokratiska” processen, med slutstation i fullmäktige: det framgår inte där heller hur stor byggnaden eller tomten är.
En världsförbättrande floskelmaskin till fullmäktigeledamot, har alltså ingen som helst möjlighet att snabbt avgöra rimligheten i försäljningspris. Man förstår nog inte vad som säljs överhuvudtaget, med få på området kunniga eller utbildade KF-ledamöter som undantag. Det är naturligtvis så man från majoriteten vill ha det. Det här ska bara klubbas igenom som formalia av fullmäktigeboskapen.
I ett annat blogginlägg så kommer vi resonera kring de rent politiska aspekterna av att kommunen faktiskt helt ger upp tanken på en fungerande godslogistik på järnväg till Övik. Kom ihåg att en kraftig majoritet i fullmäktige (S+C+V+MP) sjunger miljöpolitiska lovsånger till järnvägen och skrämmer sina väljare med amsagor om klimathot. Samtidigt säljer de bort terminalbyggnaden och i tysthet går hela idén om en kombiterminal i graven.
Kom alltid ihåg: du betalar!
Fler inlägg
Tips: Jan Blomgren om utbyggnaden av energiproduktion
Salusand
Tankar om bostadsbyggande utan befolkningstillväxt